・不動産投資商品「みんなで大家さん」運営会社を提訴
・「みんなで大家さん」の問題点：投資家が直面するリスクと課題
不動産投資商品「みんなで大家さん」運営会社を提訴：出資者の集団訴訟が急展開
不動産投資商品として人気を博してきた「みんなで大家さん」シリーズを巡り、出資者からの集団提訴が注目を集めています。このニュースは、分配金の支払い遅延や行政処分が相次いだ末に起こったもので、投資家保護の観点からも大きな波紋を広げています。本記事では、事件の経緯、提訴の詳細、運営会社の対応、そして今後の影響について詳しく解説します。
事件の概要：分配金遅延と行政処分の連鎖
「みんなで大家さん」は、共生バンクグループ傘下の都市綜研インベストファンド（大阪市）とみんなで大家さん販売（東京都千代田区）が運営する不動産特定共同事業法に基づく投資商品です。投資家は1口100万円から出資可能で、成田空港周辺の開発用地（例: GATEWAY NARITAプロジェクト）への投資を募り、想定利回り7%の高配当をうたって約3万7000人から2000億円以上を集めてきました。
しかし、2024年6月、東京都と大阪府から行政処分が下され、運営会社の業務一部停止命令（各30日間）が発令されました。処分の理由は、契約成立前書面の不備、投資対象の変更説明不足、土地記載の誤りなどです。これにより、投資家からの解約請求が殺到し、処分公表直後の24時間で470人以上から総額28億円以上の申し入れがありました。
さらに、2025年7月には主力プロジェクトの分配金支払いが遅延。社長が公開動画で謝罪する事態となり、出資者の不安が高まりました。プロジェクトの建設予定地はほぼ更地の状態が続き、工事が3度延期されるなど、資金繰りの不透明さが露呈しています。
提訴の詳細：出資者5人が大阪地裁に6000万円返還請求
2025年9月16日、出資者5人が運営会社に対し、契約解除と出資金一部返還を求めて大阪地方裁判所に提訴しました。請求額は総額6000万円で、原告の中には出資額が1億円近くに上るケースもあり、代理人弁護士によると、解約書類の送付が1年以上遅れているとの指摘がされています。
原告の一人（40代男性、400万円出資）は、「自分のお金が大事だからとにかく早く返してもらいたい。まだ資金があるうちに」と語り、別の60代出資者は総額9000万円（老後資金や保険解約金）を投じ、「夜も眠れず10kg痩せた」と精神的苦痛を訴えています。提訴の根拠は、運営会社の行政処分による「多大な不利益の危険性」で、元本返還のリスクを懸念したものです。
これに先立ち、2025年9月上旬には別の5人の出資者が東京地裁に1億円の返還を求めて提訴しており、集団訴訟の動きが加速しています。過去の行政処分（2013年の大阪府による60日間業務停止を含む）も繰り返しのガバナンス不備として問題視されています。
運営会社の対応と金融機関の動き
運営会社側は、社長の動画メッセージで「分配金の原資を確保するため最善の努力を続け、死守する覚悟」と述べ、不動産売却を検討中です。しかし、解約請求の処理遅れが提訴の引き金となりました。一方、取引銀行のみずほ銀行は2025年8月、運営会社に6項目の質問状を送付し、口座解約を示唆する厳しい姿勢を見せています。
また、運営会社は行政処分に対し国家賠償訴訟を大阪地裁と東京地裁に提起（各1億円請求）しましたが、高裁で業務停止の効力が追認され、再発効しています。これにより、資金募集活動は2025年7月20日まで停止状態です。
今後の影響と投資家への教訓
この提訴は、不動産小口化商品のリスクを浮き彫りにしました。不特法に基づく商品は開示制度が緩やかで、J-REITなどに比べて投資家保護が薄い点が指摘されています。出資残高約1500億円のファンド全体に波及すれば、さらなる解約ラッシュや市場への不信を招く可能性があります。
投資家は、行政処分の履歴やプロジェクトの進捗を事前に確認し、高利回り商品の甘い誘惑に注意が必要です。提訴の審理結果が注目される中、業界全体のコンプライアンス強化が求められています。
「みんなで大家さん」の問題点：投資家が直面するリスクと課題
不動産投資商品「みんなで大家さん」は、高い想定利回りを謳い多くの投資家を引きつけてきましたが、近年、運営を巡る問題が表面化し、行政処分や集団訴訟に発展しています。この記事では、「みんなで大家さん」の主な問題点を、投資家の視点から詳細に解説します。分配金の遅延、情報開示の不備、ガバナンスの脆弱性など、具体的な課題を整理し、投資を検討する際の注意点をお伝えします。
1. 分配金の支払い遅延と資金繰りの不透明さ
「みんなで大家さん」の最大の問題の一つは、分配金の支払い遅延です。2025年7月、主力プロジェクトである「GATEWAY NARITA」などの分配金が遅れ、投資家の不信感が高まりました。運営会社の都市綜研インベストファンドは、約3万7000人の出資者から2000億円以上を集めており、想定利回り7%を謳っていましたが、資金の運用状況が不透明である点が問題視されています。特に、プロジェクトの建設予定地が更地のまま進捗が乏しく、工事の3度にわたる延期が報告されています。運営会社は資金繰りの安定性を主張していますが、具体的な収支報告が不足しており、投資家の不安を増幅させています。
2. 行政処分による信頼性の低下
2024年6月、東京都と大阪府から行政処分（業務一部停止命令、各30日間）を受けたことは、大きな問題点です。処分の理由は、契約成立前書面の不備、投資対象の変更に関する説明不足、土地登記情報の誤りなど、不動産特定共同事業法（不特法）に違反する行為が確認されたためです。これにより、投資家からの解約請求が急増し、24時間で470人以上から28億円以上の申し入れが発生しました。さらに、過去にも2013年に大阪府から60日間の業務停止命令を受けており、繰り返されるガバナンス不備が信頼性の低下を招いています。これらの処分は、運営会社の管理体制や法令順守の姿勢に疑問を投げかけています。
3. 情報開示の不足と投資家保護の欠如
不特法に基づく「みんなで大家さん」は、J-REITなどに比べて情報開示の義務が緩やかです。投資家に対する運用状況の透明性が低く、プロジェクトの進捗や資金使途の詳細が十分に開示されていない点が問題です。例えば、投資対象である成田空港周辺の開発用地の具体的な進捗や収益性が不明確で、投資家がリスクを正確に判断することが難しい状況です。この情報開示の不足は、投資家保護の観点から大きな課題とされており、行政処分の一因ともなっています。
4. 解約手続きの遅延と返金の不確実性
行政処分後、解約を希望する投資家が急増しましたが、解約手続きの遅延が深刻な問題となっています。2025年9月の集団訴訟では、原告の一部が「解約書類の送付が1年以上遅れている」と主張。出資者の中には、老後資金や保険解約金を投じたケースもあり、返金の遅れが生活に重大な影響を与えています。運営会社は不動産売却による資金確保を表明していますが、約1500億円の出資残高に対する返金能力に懸念が残り、投資家の不安をさらに煽っています。
5. ガバナンスと運営体制の脆弱性
運営会社である都市綜研インベストファンドおよびみんなで大家さん販売のガバナンス体制にも問題が指摘されています。行政処分の繰り返しや、取引銀行（みずほ銀行）からの口座解約の示唆、さらには運営会社が行政処分に対して国家賠償訴訟を提起するなどの対応は、責任回避の姿勢と受け取られかねません。社長の公開動画での謝罪にも具体性が欠け、投資家の信頼回復に至っていない状況です。このようなガバナンスの脆弱性は、長期的な運営の持続可能性に疑問を投げかけています。
6. 高利回り商品のリスクと投資家の誤解
「みんなで大家さん」は、7%という高利回りを謳うことで投資家を引きつけてきましたが、高利回りには高いリスクが伴う点が見過ごされがちでした。不特法に基づく商品は、元本保証がないにもかかわらず、広告や営業トークでリスクが十分に説明されていないケースが散見されます。結果として、投資家がリスクを過小評価し、老後資金や多額の資産を投じるケースが問題となっています。提訴した出資者の声には、「安全な投資だと思った」「リスクの説明が不足していた」といった後悔が反映されています。
今後の課題と投資家への教訓
「みんなで大家さん」の問題は、不動産小口化商品のリスクと業界全体の課題を浮き彫りにしました。投資家は、以下のような点に留意する必要があります。
- 情報開示の確認：運用状況や資金使途の詳細が明確に開示されているか確認する。
- 行政処分の履歴：運営会社の過去の処分歴や法令順守の姿勢を調査する。
- リスクの理解：高利回りには高リスクが伴うことを認識し、元本保証がない商品の特性を理解する。
- 分散投資：全資産を一つの商品に集中させず、リスク分散を心がける。
現在、運営会社に対する集団訴訟が大阪地裁や東京地裁で進行中であり、審理の結果が注目されます。投資家保護の強化と業界の透明性向上が求められる中、「みんなで大家さん」の問題は、不動産投資を検討する全ての人にとって重要な教訓となるでしょう。
