・2025年10月改正住宅セーフティネット法の概要
・大家へのメリット
・入居者（要配慮者）へのメリット
2025年10月改正住宅セーフティネット法の概要
2025年10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法は、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給を促進するための重要な法改正です。この法律は、単身高齢者や障害者、低所得者などの要配慮者が、賃貸住宅への円滑な入居を実現し、入居後も安心して生活を続けられる環境を整備することを目的としています。改正の背景には、高齢化社会の進行や単身世帯の増加に伴う住宅確保の課題があり、従来のセーフティネットを強化する形で進化しました。
施行日と改正の目的
改正法の施行日は2025年10月1日で、準備行為は同年7月1日から可能となっています。目的は、要配慮者が日常生活を営む上で必要なサポートを受けながら、民間賃貸住宅を利用しやすくすることです。これにより、住宅の安定供給を促進し、社会全体のセーフティネットを強化します。
主な改正内容
改正の柱は4点に大別され、入居促進、管理支援、経済的負担軽減、退去時の円滑化の観点から多角的な施策が導入されました。以下に詳細を説明します。
居住サポート住宅の創設
新たに「居住サポート住宅」という制度が創設されました。これは、大家さんと居住支援法人などが連携し、ICTを活用した安否確認や定期的な訪問による見守り、生活・心身の状況が不安定化した際の福祉サービスへの橋渡しを提供する住宅です。認定は市区町村長（福祉事務所設置自治体の長）が実施し、2025年10月1日から申請が可能となります。認定を受けた住宅は、住宅確保要配慮者向けの情報提供システムで検索・閲覧が可能で、入居者の居住安定を支えます。
家賃債務保証保険制度の拡充
家賃債務保証保険制度が大幅に拡充され、認定を受けた家賃債務保証事業者を対象とした新保険商品が導入されました。対象住宅には、従来の登録住宅に加え、新設の認定住宅（居住サポート住宅）および一般の賃貸住宅が追加され、保険対象範囲に原状回復費用（残置物撤去費用や特殊清掃費用を含む）も含まれます。認定住宅の場合、保険割合が7割から9割に拡大し、保険金限度額は当初月額家賃の12か月分または18か月分×9割です。保険料は当初月額家賃の35%（初回一回のみ）で、要配慮者（高齢者、障害者、低額所得者、子育て世帯、被災者、外国人など）が保証委託者となる場合に適用されます。この拡充により、賃貸オーナーのリスクを低減し、入居受け入れを促進します。
終身建物賃貸借の認可手続きの簡素化
終身建物賃貸借制度の認可手続きが簡素化され、従来の住宅ごとの認可から、事業者単位での一括認可が可能になりました。これにより、高齢者などの長期安定居住を望む要配慮者が、柔軟に利用しやすくなります。また、高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の改正も連動し、全体として要配慮者の住宅選択肢を広げています。
居住支援法人による残置物処理の推進
入居者死亡時の残置物処理を円滑化するため、居住支援法人の業務に、入居者からの委託に基づく残置物処理等が新たに追加されました。これにより、相続人が不明な場合や大家が独自に対応しにくい状況で発生するトラブルをを防ぎ、原状回復を迅速化します。実施にあたっては、国土交通省・法務省が2021年6月に策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を活用し、入居時から死後事務委任契約を締結することで、残置物の保管、換価、廃棄の流れを事前に整理します。居住支援法人は、施行日の3ヶ月前（2025年7月1日）から残置物処理等業務規程の認可申請が可能で、指定を受けた法人がこの業務を担います。この改正は、大家のリスク軽減と要配慮者の安心居住を両立させる重要な施策です。
大家へのメリット
リスク軽減による安心した賃貸管理
家賃債務保証保険の拡充により、家賃滞納リスクが大幅に低減され、原状回復費用（残置物撤去や特殊清掃を含む）も保険対象となります。これにより、従来の孤独死や死亡時のトラブルに対する不安が解消され、要配慮者の入居を積極的に検討しやすくなります。また、居住支援法人による残置物処理の推進により、入居者死亡時の迅速な原状回復が可能となり、管理負担が軽減されます。
補助金・支援の活用とビジネスチャンス
登録住宅や認定住宅として登録することで、改修費補助などの経済的支援を受けやすくなり、空室対策として安定した入居が見込めます。終身建物賃貸借の簡素化も、長期契約による安定収入を確保し、新たなビジネスチャンスを生み出します。全体として、社会貢献と収益向上を両立させる環境が整備されます。
入居者（要配慮者）へのメリット
円滑な入居とサポート体制の充実
家賃債務保証業者の認定制度により、保証審査のハードルが低下し、入居しやすくなります。居住サポート住宅の創設により、ICT安否確認や定期訪問、生活支援の橋渡しが受けられ、孤立防止と安心した日常生活が実現します。情報提供システムの活用で、適合する物件を効率的に検索可能です。
長期安定居住の選択肢拡大
終身建物賃貸借の認可簡素化により、死亡時まで安心して住み続けられる長期契約が可能となり、低所得者や高齢者の住宅不安を軽減します。これにより、家賃負担の安定化と福祉連携の強化が図られ、住まいの質向上につながります。
改正の影響と今後の展望
この改正により、要配慮者の賃貸入居率向上と孤立防止が期待され、不動産オーナーや管理事業者にとっても、サポート体制の強化と経済的インセンティブが提供されます。居住支援協議会の活用も推進され、地域ごとの連携が鍵となります。将来的には、認定住宅の増加と情報システムの普及により、より包括的な住宅セーフティネットが構築されるでしょう。詳細は国土交通省や厚生労働省の公式資料を参照してください。
