日本の外国人による土地取得規制と重要土地等調査法の現状・概要

日本の外国人の土地取得規制の概要

日本では、外国人の土地取得に関する規制は歴史的に存在するものの、現在は原則として日本人と同様に土地の購入が可能です。ただし、安全保障上の観点から規制強化の議論が進んでおり、政府による新たな措置が導入されつつあります。以下では、現在の状況と最近の動向を詳しく解説します。

現在の規制状況

日本国内の土地取得は、国籍による差別を設けていないのが基本です。外国人も居住目的や投資目的で土地を購入でき、登記手続きも日本人と同様に行えます。

基本原則：規制の不在

現行法では、外国人の土地取得に直接的な制限はありません。永住権や在留資格の有無にかかわらず、土地の所有権を取得可能です。この開放的な制度は、世界的に見て珍しく、海外からの投資を促進する要因となっています。ただし、一部の国では外国人の土地取得を禁止または制限しているのに対し、日本はこれを認めています。

最近の政府の取り組みと動向

高市早苗政権下で、外国人政策の見直しが進んでおり、土地取得規制の強化が焦点となっています。安全保障上の懸念から、国民の不安に対応する形で議論が活発化しています。

国籍届出の義務化

2026年4月から、外国法人が大規模土地を取得する場合、国籍の届出が義務付けられます。また、不動産登記時や重要土地・森林取得時にも国籍情報の提供が求められます。これにより、実態把握が強化されます。

有識者会議と将来の規制案

政府は2026年2月にも有識者会議を設置し、土地取得規制の是非を検討します。夏までに規制案の骨格をまとめ、他国事例を参考に外国人限定の規制の妥当性を精査します。これには、WTOのGATS（サービスの貿易に関する一般協定）との整合性が課題となっています。

国際比較と課題

多くの国では、安全保障や住宅価格高騰を理由に外国人の土地取得を制限していますが、日本はこれを原則認めています。しかし、GATS加盟により内外無差別の原則が適用され、外国人限定規制の導入が困難です。これを克服するため、国際協議や憲法適合性の検討が必要です。

今後の規制強化は、経済活動の自由とのバランスを考慮しつつ進められる見込みです。

重要土地等調査法の詳細

重要土地等調査法（正式名称：重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律、令和3年法律第84号）は、2021年6月に公布され、2022年9月20日に全面施行された法律です。この法律の目的は、安全保障上重要な施設（防衛関係施設等）や国境離島等の機能を阻害する土地・建物（土地等）の利用を防止することにあります。これにより、国民生活の基盤維持、領海等の保全、安全保障に寄与することを目指しています。

目的と基本方針

第1条で定められる目的は、重要施設の周辺区域および国境離島等の区域内にある土地等が、施設機能や離島機能を阻害する行為の用に供されることを防ぐことです。政府は基本方針を策定し（第4条）、重要施設及び国境離島等の機能を阻害する土地等の利用防止に関する基本的な方向性を示しています。

対象となる重要施設と区域の指定

重要施設とは、主に防衛関係施設（自衛隊施設、在日米軍施設等）、海上保安庁の施設、生活関連施設（原子力発電所、空港等）を指します。これらの施設の敷地周囲おおむね1,000メートルの区域内、および国境離島等の区域内で、土地等が機能阻害行為に供されることを特に防止する必要があるものを「注視区域」として内閣総理大臣が指定できます（第5条）。

注視区域のうち、施設機能が特に重要であるか、阻害が容易で代替が困難な場合は「特別注視区域」として指定可能です（第12条）。指定は内閣府告示により行われ、2026年現在までに数百の区域が指定されています。最新の指定状況は内閣府のウェブサイトで確認できます。

土地等の利用状況調査

注視区域・特別注視区域内では、内閣総理大臣が土地等の利用状況調査を実施します（第6条）。調査は不動産登記簿、住民基本台帳等の公簿収集を基本とし、必要に応じて現地調査や利用者からの報告・資料提出を求めます。これにより、機能阻害行為の未然防止を図ります。

機能阻害行為に対する規制

注視区域内で土地等が重要施設の施設機能または国境離島等の離島機能を阻害する行為（機能阻害行為）に供されている、または供する明らかなおそれがある場合、内閣総理大臣は利用者に対し、当該行為を中止するよう勧告できます（第9条）。勧告に従わない場合、命令を発することが可能で、命令違反には2年以下の懲役または200万円以下の罰金（または併科）が科されます（第25条）。

機能阻害行為の例として、自衛隊等の航空機離着陸やレーダー運用の妨げとなる工作物の設置、施設に対する妨害電波の発射などが挙げられます。

特別注視区域における事前届出制度

特別注視区域内で、面積が200平方メートル以上（建物は床面積）の土地等に関する所有権等の移転または設定をする契約（売買等）を締結する場合、当事者は内閣総理大臣に事前の届出が必要です（第13条）。届出は取引自体を規制するものではなく、利用実態の把握を目的としています。届出を怠った場合や虚偽の届出をした場合は、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます（第26条）。

不動産取引時には、この届出の必要性について重要事項説明が義務付けられています。

土地等利用状況審議会

法律の運用を適正に行うため、土地等利用状況審議会が設置されます（第14条～第20条）。審議会は区域指定、勧告・命令等の事項について内閣総理大臣に意見を述べることができます。

この法律は取引の自由を直接制限するものではなく、安全保障上のリスクを最小限に抑えるための調査・監視・是正措置を中心としています。区域指定は随時追加されており、最新情報は内閣府の公式サイト（https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/）で確認してください。