・不動産の媒介契約の概要
・媒介契約の選び方と注意点
・不動産の特殊契約の概要
不動産の媒介契約の概要
不動産の売買や賃貸を仲介する際に、不動産会社（宅地建物取引業者）と依頼者が結ぶ契約を媒介契約といいます。この契約は、不動産取引の透明性と公正性を確保するためのもので、宅地建物取引業法に基づいています。媒介契約には、主に3種類があり、それぞれの契約形態によって不動産会社の責任や依頼者の選択肢が異なります。これらの種類は、依頼者が不動産会社にどれだけの専属性を与えるかによって分類され、売却活動の効率性や報告義務に影響を与えます。
一般媒介契約
特徴
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる形態です。依頼者は自己発見取引（自分で買主や借主を見つけること）が可能で、不動産会社にレインズ（不動産流通機構）への登録義務はありません。また、売却活動の状況報告義務も課されていません。契約期間は法的に定められておらず、依頼者と不動産会社の合意により設定されますが、実務上は3ヶ月程度が一般的です。
メリットとデメリット
メリットとして、複数の不動産会社に依頼できるため、幅広い買主候補を集めやすい点が挙げられます。一方、デメリットは、各不動産会社が専任でないため、積極的な売却活動が行われにくく、情報共有が不十分になる可能性があります。
適したケース
この契約は、依頼者が複数の不動産会社を活用して迅速に取引を進めたい場合や、自己で買主を探す可能性がある場合に適しています。ただし、不動産会社のモチベーションが低くなるリスクを考慮する必要があります。
専任媒介契約
特徴
専任媒介契約は、1つの不動産会社のみに仲介を依頼する形態です。依頼者は自己発見取引が可能ですが、他の不動産会社への依頼はできません。不動産会社には、レインズへの登録義務があり、登録後7日以内に行う必要があります。また、売却活動の状況を2週間に1回以上、依頼者に報告する義務があります。契約期間は3ヶ月以内で、更新可能です。
メリットとデメリット
メリットは、不動産会社が専任であるため、積極的な売却活動が期待でき、報告義務により進捗を把握しやすい点です。デメリットは、1社のみの依頼のため、他の不動産会社のネットワークを活用できない可能性があります。
適したケース
この契約は、信頼できる1社の不動産会社に集中して売却を任せたい場合に適しており、自己発見取引の柔軟性を保ちつつ、専門的なサポートを受けたい依頼者に推奨されます。
専属専任媒介契約
特徴
専属専任媒介契約は、1つの不動産会社のみに仲介を依頼し、依頼者は自己発見取引ができません。すべての取引をその不動産会社経由で行う必要があります。不動産会社には、レインズへの登録義務があり、登録後5日以内に行います。また、売却活動の状況を1週間に1回以上、依頼者に報告する義務があります。契約期間は3ヶ月以内で、更新可能です。
メリットとデメリット
メリットは、不動産会社が最も強い責任を負うため、売却活動が最も積極的になりやすく、頻繁な報告で透明性が高い点です。デメリットは、自己発見取引が禁止されるため、依頼者の柔軟性が制限されることです。
適したケース
この契約は、不動産会社の専門性を最大限に活用し、迅速かつ確実な売却を目指す場合に適しています。特に、依頼者が売却活動を完全に任せたいときに有効です。
媒介契約の選び方と注意点
媒介契約の種類を選択する際は、依頼者の状況や不動産の特性を考慮します。
急いで売りたい場合
「3ヶ月以内に確実に売りたい」「転勤・住み替えのスケジュールが決まっている」といった場合は、専属専任媒介契約、が最も適しています。不動産会社が最も責任を負うため、広告・営業活動が最も積極的になり、成約までの期間が短くなります。
多少時間的余裕がある場合
自己発見取引の可能性を残したいが、ある程度本気で売却活動をしてほしい場合は専任媒介契約がバランスが良い選択です。
時間をかけてでも高く売りたい場合
複数の不動産会社に依頼し、競争原理を働かせて高値売却を目指したいときは一般媒介契約を選びます。ただし、各社が積極的に動かない傾向があるため、成約までに長期間かかる覚悟が必要です。
いずれの契約でも、契約締結時には宅地建物取引士による重要事項説明を必ず受け、契約書の内容を十分に確認してください。また、媒介契約したから必ず売らなければならないという義務はありませんので金額に満足ができない場合は堂々と断ってください。
不動産の特殊契約の概要
不動産取引では、標準的な売買や媒介契約以外に、特定のニーズに対応した特殊な契約形態が存在します。ここでは、リースバック契約、三為契約、買取保証付きの契約について、宅地建物取引業法や関連実務に基づき詳しく解説します。これらの契約は、資金調達や取引の効率化を目的として用いられますが、内容を十分に理解し、専門家に相談することが重要です。
リースバック契約
概要と特徴
自宅を売却して現金化しつつ、賃貸としてそのまま住み続ける手法です。高齢者を中心に需要が増えています。
実態（ほぼ全ての場合で損）
- 売却価格は相場の60〜70％が相場（例：5,000万円の家→3,000〜3,500万円）
- 家賃は近隣相場の1.2〜1.5倍に設定されることが多い
- 契約期間終了後に買い戻す場合、売却時より高値で買い戻しを求められる
結論：ほぼ避けるべき
「どうしても住み続けたい＋他に資金調達手段がない」場合のみ検討してください。
それ以外の人は、住み替えローンやリバースモーゲージ、ヘイロー（住みながら売却）の方が圧倒的に有利です。
三為契約（第三者のためにする契約）
概要と特徴
不動産会社が一旦買い取って即転売する際、登記費用を節約するために使う手法です。登記上は売主→最終購入者の直接取引に見せかけます。
実態（売主が一番損をする）
- 売主は「実際の転売価格」を知らされず、安く買い叩かれる
- 例：売主4,000万円で売却 → 業者が即5,500万円で転売 → 差額1,500万円が業者の利益
結論：一般売主は絶対に拒否すべき
普通の個人が自宅を売る場面で使う合理性はゼロです。
「手間が省ける」「早く終わる」と言われても、必ず断ってください。
買取保証付き媒介契約
概要と特徴
3〜6ヶ月仲介で売れなかったら、事前に決めた価格で不動産会社が買い取る「保険付き媒介契約」です。
メリット
- 買い替えスケジュールが確定する（○月までに現金化が必要な人に有効）
- 保証価格は相場の80〜90％と、即買取よりは高いケースが多い
デメリット・リスク
- 保証価格が低く設定されることが多い
- 担当者が「どうせ売れなくても買える」と営業の手を抜く可能性がある
結論：使い方次第
「期限までに絶対に売らなければならない」人には有効な選択肢です。
「少しでも高く売りたい」人は、普通の専任媒介で実績のある会社に依頼した方が有利です。
